【建築費・金利上昇時代の住まい探し】｜山形の不動産売却ブログ ｜リアルティ株式会社

住まい探しを進めるうえで、物件価格と同じくらい大切なのが、購入後も無理なく返済できる資金計画です。近年は、建築資材価格の高騰や人件費・輸送コストの上昇などにより、新築住宅の建築費が上がりやすい状況が続いています。加えて、日銀の金融政策や市場金利の動きにより、住宅ローン金利にも変化が見られます。これから住宅購入を検討される方にとっては、「いくら借りられるか」だけでなく、「将来も安心して返していけるか」 を確認することが、これまで以上に重要になっています。

【建築資材価格は高止まりが続いています】

一般財団法人建設物価調査会が公表している「建設資材物価指数」では、2026年1月の建設総合・全国平均が 144.7、建築部門が 143.7 とされています。これは2015年平均を100とした指数であり、建設資材価格が約10年前と比べて大きく上昇していることが分かります。2026年1月時点では、建設総合・建築部門ともに14か月連続で上昇しており、建築費の高止まりが続いている状況です。
建設資材価格の上昇には、イラン情勢を含む中東の地政学リスクや円安も影響しています。中東情勢が緊迫すると、原油・天然ガス価格や海上輸送費が上昇しやすくなり、資材の製造コストや物流費に波及します。また、日本はエネルギーや原材料の多くを海外から輸入しているため、円安が進むと輸入コストが増加し、木材・鉄鋼・石油関連資材・住宅設備機器などの価格にも影響します。こうした世界的な要因に、国内の人手不足や労務費上昇も重なり、建築費は高止まりしやすい状況が続いています。

【日銀の動向と住宅ローン金利への影響】

住宅ローン金利は、日銀の金融政策や市場金利の動きと関係があります。日銀は2026年4月の金融政策決定会合で、政策金利である無担保コールレート翌日物を 0.75％程度で推移するよう促すことを決定しました。

一般的に、※変動金利型の住宅ローンは短期金利や金融機関の短期プライムレートの影響を受けやすく、日銀が政策金利を引き上げると、金融機関が短期資金を調達する際のコストが上がりやすくなります。その結果、金融機関の 短期プライムレートが引き上げられ、住宅ローンの変動金利の基準金利にも影響が出る可能性があります。

ただし、日銀の政策金利が上がっても、住宅ローンの変動金利が同じ幅ですぐに上がるわけではありません。

みずほ銀行では変動金利型住宅ローンの基準金利が年2.875％から年3.125％へ、山形銀行では住宅ローンプライムレートが年3.125％から年3.375％へ、それぞれ年0.25％引き上げられています。また、荘内銀行でも変動金利型住宅関連ローン商品の適用金利を年0.25％引き上げることが公表されています。

このように、政策金利の上昇は住宅ローン金利に影響しますが、実際の反映幅や時期は金融機関ごとに異なります。

一方で、※固定金利型の住宅ローンは長期金利の影響を受けやすい傾向があります。

住宅金融支援機構の【フラット35】では、2026年5月の借入金利水準について、年 2.710％〜5.150％、取扱金融機関が提供する最も多い金利が 年2.710％ と公表されています。

長期金利とは、主に10年国債利回りなどに代表される市場金利です。全期間固定金利型の住宅ローンは、借入時点で返済終了までの金利が決まるため、10年物国債利回りなどの長期金利の影響を受けやすいとされています。

そのため、10年国債利回りなどの長期金利が上昇すると、固定金利型住宅ローンの金利も上がりやすくなります。

固定金利は、借入時点で将来の返済額が確定しやすいという安心感があります。一方で、金利上昇局面では、借入時点の固定金利が以前より高くなるため、毎月返済額や総返済額が大きくなりやすい点に注意が必要です。

【変動金利は「低さ」だけで判断しないことが大切です】

住宅ローンを検討する際、変動金利は固定金利に比べて当初の金利が低く設定されていることが多く、毎月の返済額を抑えやすい点がメリットです。

一方で、変動金利は将来の金利動向によって返済負担が変わる可能性があります。

変動金利には、一般的に次のような特徴があります。

• ・固定金利に比べて、借入当初の金利が低い傾向がある
• ・金利は定期的に見直される
• ・金利が上がると、将来的に返済額や利息負担が増える可能性がある
• ・金融機関や商品によって、返済額の見直しルールが異なる
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特に元利均等返済の場合、変動金利には 「5年ルール」 や 「125％ルール」 が設けられている商品があります。5年ルールとは、金利が変動しても毎月返済額は一定期間変わらず、その間は返済額の中で元金と利息の割合が調整される仕組みです。125％ルールとは、返済額の見直し時に金利が上昇していても、新しい返済額を前回返済額の125％までに抑える仕組みです。

 ただし、これらのルールは 返済負担の急な増加を抑える仕組み であり、利息そのものが減るわけではありません。金利が大きく上昇した場合には、返済額の中で利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。また、未払利息が発生した場合、最終回返済時にまとめて返済が必要になるケースもあります。

【住宅ローンの借入期間にも注意が必要です】

35年・40年・50年ローンはどう考えるべきか？

借入期間は、単に「長く借りられるから長くする」という考え方ではなく、家計や年齢、将来のライフイベントに合わせて検討することが大切です。

たとえば、35年ローンは一般的な選択肢であり、金融機関の商品数も多く、比較検討しやすい傾向があります。
40年ローンや50年ローンは、毎月返済額を抑えやすい一方で、返済期間が長期化します。教育費、車の買い替え、修繕費、老後資金など、将来の支出も見込んだうえで、無理のない返済計画にする必要があります。
特に、住宅購入後には固定資産税、火災保険料、修繕費、リフォーム費用なども発生します。毎月のローン返済額だけで判断せず、住み始めてからの維持費まで含めて確認しておくことが大切です。

【住まい探し個別相談を承っております】

当社では、物件探しだけでなく、住宅ローンや資金計画に関するご相談も承っております。

「何から始めればよいかわからない」
「住宅ローンがどのくらい組めるか知りたい」
「変動金利と固定金利で迷っている」
「35年・40年・50年など、借入期間の違いを知りたい」
「建築費やリフォーム費用まで含めて相談したい」
「購入後の生活費まで考えて無理のない計画を立てたい」

このようなお悩みがある方は、ぜひお気軽にご相談ください。