新しい登記制度 「所有不動産記録証明制度」と「スマート変更登記」とは？｜山形の不動産売却ブログ ｜リアルティ株式会社

【所有不動産記録証明制度とスマート変更登記】

不動産を相続した場合や、売却を検討する場合には、まず「誰の名義になっているのか」「登記簿上の住所や氏名が現在の内容と一致しているか」を確認することが大切です。

近年、不動産登記に関する制度改正が進んでおり、2026年には、相続不動産の把握や住所変更登記の負担軽減につながる新しい制度が始まります。特に確認しておきたいのが、「所有不動産記録証明制度」と「スマート変更登記」です。

【所有不動産記録証明制度とは】

所有不動産記録証明制度は、特定の人や法人が所有権の登記名義人となっている不動産について、全国の登記情報から一覧的にリスト化し、証明書として交付する制度です。

2026年2月2日から開始され、所有者本人や相続人などが請求できる制度として設けられています。法務省でも、特定の人や法人が所有する不動産を登記情報から検索し、一覧化して証明書として交付する制度と案内しています。

これまでは、相続した不動産を調べる場合、所在地ごとに登記情報を確認する必要がありました。そのため、遠方の土地、山林、農地、昔から所有している土地などは、相続人が把握しきれていないケースもありました。

この制度を利用することで、亡くなった方が所有していた不動産や、自分名義の不動産を確認しやすくなり、相続登記や売却前の財産整理に役立つことが期待されています。

【スマート変更登記とは】

スマート変更登記は、不動産の所有者があらかじめ必要な情報を法務局へ申し出ておくことで、将来、住所や氏名に変更があった場合に、登記官が職権で住所等の変更登記を行う仕組みです。

2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を行うことが義務化されます。これにあわせて、所有者の負担を軽減するために始まるのがスマート変更登記です。

ただし、何もしなくても自動的に登記内容が変更されるわけではありません。

スマート変更登記を利用するためには、事前に「検索用情報の申出」が必要です。氏名、住所、生年月日などの情報をあらかじめ申し出ることで、法務局が住民基本台帳ネットワークシステムの情報を確認し、住所や氏名の変更登記を職権で行う流れになります。

【お問い合わせ先】

制度の概要や手続きについては、法務省または管轄の法務局で確認できます。

法務省｜所有不動産記録証明制度について
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html

法務省｜スマート変更登記のご利用方法
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00688.html

法務省｜検索用情報の申出について
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html

法務局手続案内予約サービス
https://www.legal-ab.moj.go.jp/houmu.home-t/top/portal_initDisplay.action

山形地方法務局
https://houmukyoku.moj.go.jp/yamagata/

【まとめ】

2026年から始まる所有不動産記録証明制度とスマート変更登記は、不動産の相続や売却準備に関係する重要な制度です。
所有不動産記録証明制度は、相続人などが不動産の所有状況を確認しやすくする制度です。

スマート変更登記は、住所や氏名が変わった場合の変更登記の負担を軽減する制度です。

ただし、これらの制度を利用すれば、相続登記や売却手続きがすべて完了するわけではありません。売却を検討している場合は、名義、住所、氏名、共有者の有無など、登記簿上の内容を早めに確認しておくことが大切です。

リアルティでは、相続不動産、空き家、土地建物の売却相談について、登記状況や必要な確認事項を整理しながらご案内しております。